Dépêches

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Fiscal TPE

Bail commercial

Dépenses d'acquisition de droits supplémentaires liés au droit au bail non déductibles

Dans l'affaire, deux sociétés ont conclu un contrat de bail commercial pour un ensemble immobilier constitué de bâtiments à usage industriel et de bureaux et de terrains attenants. Le bail commercial a été modifié par un avenant qui réservait à la locataire la préférence à tout autre preneur en cas de cession de l'ensemble immobilier. Par cet avenant, la société bailleresse s'était également engagée :

- à consentir à la société locataire à l'échéance du bail en cours et dans les mêmes conditions, un nouveau bail d'une durée de 9 années ;

- et à ne pas tenir compte, pour l'évaluation du prix de vente en cas de cession de l'ensemble immobilier au locataire, de la valeur vénale des constructions ou travaux réalisés par ce dernier.

Les parties ont conclu un protocole d'accord, en même temps que l'avenant au contrat de bail, prévoyant que la société locataire verserait au bailleur, en contrepartie des renonciations à une partie de ses droits, une indemnité de 1 500 000 €. La société locataire a comptabilisé en charges exceptionnelles le montant de l'indemnité versée mais l'administration fiscale a remis en cause la déductibilité de cette indemnité, estimant que cette somme correspondait à l'acquisition d'une immobilisation incorporelle.

Le conseil d'État a suivi l'analyse de l'administration fiscale. Le droit au bail commercial fait partie, par nature, des éléments de l'actif immobilisé. Les dépenses qui visent à acquérir des droits supplémentaires ne sont, dès lors, pas déductibles au titre de l'exercice où elles sont exposées. Il en va notamment ainsi lorsqu'elles portent sur les modalités de renouvellement du bail ou d'acquisition du bien en cas de cession.

Ainsi, les avantages accordés par la société bailleresse constituaient un élément incorporel de l'actif immobilisé de la société locataire.

Conseil d'État, 27 janvier 2017, n° 391817

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